不動産を売却するときも購入するときも知っておきたいのが、仲介手数料です。
不動産会社を通じて不動産を売買するときには、必ず仲介手数料が発生します。
この記事で紹介する仲介手数料の概要や相場などを知っておくことで、売買がスムーズになるでしょう。
不動産売買の仲介手数料とは
不動産会社を通じて不動産を売却、または購入する際には、「仲介手数料」が発生します。
売主も買主もあらかじめ決められた仲介手数料を支払わなければなりません。
では、なぜ仲介手数料を支払わなければならないのでしょうか。
それは、不動産売買の際に必要な営業活動や契約に必要な書類作成といった業務を売主・買主に代わって、不動産会社が行うためです。
不動産売買の業務は主に以下が該当し、これらを不動産会社が行うため仲介手数料が発生するのです。
・不動産情報サイトなどの情報掲載
・購入希望者の内覧立ち会い
・売主と買主の契約条件の調整
・値引き希望があった際の売主への交渉
・契約書など書類作成
・契約締結から引き渡しまでの事務手続き
仲介手数料の支払い義務がないケース
不動産売買の業務を不動産会社に依頼せずに、売主と買主とが直接交渉や取り引き、売買契約締結、引き渡しなどを行う場合は、仲介手数料が発生しません。
しかし、不動産取引の知識を持たない方が不動産を個人間で売買することは現実的ではないでしょう。
特に売買契約書などの作成には、不動産取引に関する知識が必要ですし、契約内容に漏れやミスがあると大きなトラブルに発展しかねません。
仲介手数料の相場額を見て「高い」「節約したい」と感じたとしても、不動産会社に媒介を依頼するのが良策です。
仲介手数料を支払うタイミング
仲介手数料は成功報酬制であり、不動産売買が成立したときに発生します。
そのため、不動産の買い手が見つからない限りは支払う義務がありません。
仲介手数料は、一般的には次の2回に分けて支払います。
1.売買契約が締結したとき
2.売主が不動産を買主に引き渡すとき
不動産会社と媒介契約を締結する際に、仲介手数料の支払いタイミングや支払い方法などを詳しく確認しておきましょう。
不動産売買の仲介手数料の相場
不動産売買の仲介手数料の相場はどのくらいなのでしょうか。
仲介手数料は不動産会社が自由に設定できますが、どの不動産会社も同等程度であることがほとんどです。
なぜなら、法律によって仲介手数料の上限額が定められており、多くの不動産会社がこの上限額に設定しているためです。
よって、仲介手数料の相場は法律で定められた上限額だと覚えておくとよいでしょう。
仲介手数料の上限額は、次の健算式で算出します。
【不動産の仲介手数料上限額】
売買価格の200万円以下の部分：売買価格×5%
売買価格の200万円～400万円以下の部分：売買価格×4%
売買価格の400万円以上の部分：売買価格×3%
参考：国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」
なお、仲介手数料には消費税が加算されます。
消費税が加算される理由はこの記事の後半で解説しますので、気になる方はご一読ください。
仲介手数料の相場額の算出方法
仲介手数料の相場額（上限額）を先に紹介した計算式に当てはめて算出してみましょう。
ここでは、1,000万円の物件を例に説明します。
仲介手数料の相場額算出例1
まず、売却価格1,000万円を以下の3つに分けましょう。
・200万円以下の部分：200万円
・200万〜400万円以下の部分：200万円
・400万円以上の部分：600万円
次に、先に紹介した利率をかけ、算出された数字を合計します。
・200万円以下の部分：200万円×5% = 10万円
・200万円超〜400万円以下の部分：200万円×4％＝8万円
・400万円超の部分：600万円×3% = 18円
仲介手数料の合計：36万円
上記のように利率をかけた数字を合計すると「36万」となり、こちらが1,000万円の物件の仲介手数料の相場となります。
仲介手数料の相場額算出例2
先に紹介した算出方法だと売却価格を3つに分ける必要があり、面倒だと感じるかもしれません。
もう少し簡単な算出方法に、売却価格に3％をかける方法があります。
ただし、この場合は調整額6万円を加算する必要があり、計算式は以下のとおりです。
・売買価格×3%＋60,000
売却価格に3％をかける方法と、売却価格を3つに分けてそれぞれに異なる利率をかけて計算する方法とでは、次のように差額が生じてしまうためです。
（例）1,000万円の物件の仲介手数料
・算出方法1.売買価格1,000万円を3分割した場合：36万円
・算出方法2.売買金額に3%をかけた場合：1,000万円×3%=30万円
仲介手数料が消費税の課税対象である理由
仲介手数料の相場額を算出するときには、消費税が加算されることを覚えておくのがおすすめです。
不動産は高額なぶん、消費税もそれなりの額になります。
消費税が課税されることを念頭に置いておけば、あとで「消費税分足りない」と慌てずに済むでしょう。
では、なぜ仲介手数料に消費税が課税されるのでしょうか。
消費税が加算されるのは、以下のいずれかに該当する場合です。
・対価を得て行う取引
・事業者が事業として行う取引
・資産の譲渡
参考：国税庁「№.6105課税の対象」
仲介手数料は上記のうち「対価を得て行う取引」に該当するため、消費税の課税対象となるのです。
注意したい仲介手数料に関するトラブル
残念なことに、悪質な不動産会社による仲介手数料に関するトラブルが度々発生しています。
特に多いのが以下のケースです。
・仲介手数料は無料だが高額な「コンサルタント料」を請求された
・法律で定められた限度額を超える仲介手数料を請求された
・売買契約が締結士ていないにも関わらず、仲介手数料を請求された
これらのトラブルを防ぐためには、この記事で紹介したように次を把握しておきましょう。
・仲介手数料の限度額
・仲介手数料が発生するタイミング
また、優良な不動産会社であれば、仲介手数料に関する説明がなされます。
媒介契約を結ぶときには、仲介手数料の金額や支払うタイミングを確認し、書面に残しておくとトラブルを防げます。
まとめ
不動産仲介手数料は売却する側と購入する側の両方が支払うべきものです。
不動産売却・購買のときには不動産会社から細かな説明があるはずですが、この記事で紹介した仲介手数料の相場や発生するタイミングを念頭に置いておくことをおすすめいたします。
事前に予算を確保できるうえ、トラブルの発生も防げるでしょう。
