ー不動産売却の注意点を時系列ごとに解説！スムーズに売るコツとはー

不動産売却時にはいくつかの注意点があります。

不動産会社が注意点をアドバイスをしてくれることもありますが、自分自身で注意点を把握しておくことも大切です。

 

この記事では、不動産売却の注意点を時系列ごとに解説します。

 

 

不動産売却前の注意点

まず、不動産売却前の注意点を見てみましょう。

注意しなければならないことが多いと感じるかもしれませんが、これらの注意点を把握し実行することで、スムーズに不動産売却の活動を始められるでしょう。

 

 

物件の状態を把握する

不動産を売却するなら、物件の状態を把握することが大切です。

次のポイントは不動産売却時に必要な情報であるため、把握しておくことでスムーズに売却活動ができるでしょう。

 

・土地の用途地域

・建築基準法に基づく制限

・隣地との境界線

 

上記の調査を代行してくれる不動産会社もあるので、自分で調べるのが手間だという方は、不動産会社に相談するのがおすすめです。

 

また、以下も確認しておきたいポイントです。

 

・建物の基礎や構造体の状態

・水回りなど配管の状態

・壁や床などのキズ、汚れの有無

 

上記を確認して何らかの不具合などがある場合は、リフォームやリノベーションをしてから売却するという手もあります。

状態が良ければ物件の価値が上がり、良い条件で売却できる可能性が高まるでしょう。

 

ただし、大掛かりなリフォームやリノベーションを行うと、施工費用がかさんで赤字になってしまう可能性があるので、注意が必要です。

 

 

ローン状況を確認する

原則として、不動産売却をするには住宅ローンを返済し、抵当権が抹消されていなければなりません。

よって、売却前にローンの返済状況を確認しましょう。

 

ローンの返済が完了していない場合は、不動産売却の売却益や貯金などでローンを一括で返済する必要があります。

 

 

不動産の名義人を確認する

不動産の名義人以外の売却は、認められていません。

よって、売却前に不動産の名義人を把握しておきましょう。

 

名義人以外の人物が不動産売却をする場合、名義人の同意を得てから売却することになります。

相続した不動産も、相続登記を行い不動産の所有者を明らかにしてからでないと、売却は不可能です。

なお、2024年4月より不動産を相続した場合は3年以内に相続登記が義務付けられました。

 

また、夫婦両方で所有する共有名義人の場合は、名義人を一本化してから売却するか、共有名義人全員の同意を得て立ち会いのもと売却するという方法があります。

 

 

複数の不動産会社を比較する

不動産売却の仲介業者を選ぶときには、複数の業者に査定を依頼し比較しましょう。

できるだけ良い条件で不動産売却をするには、信頼できる不動産会社に依頼することが重要だからです。

 

この際、査定額にだけ着目するのではなく、次のポイントを確認するのがおすすめです。

 

・対応のスピード感

対応スピードが遅いと、売却活動が長引く恐れがあります。

 

・営業担当者の対応

不動産売却の仲介業務は、営業担当者の能力や売主との相性に影響されるといわれています。

良い営業担当者に出会えることで、ストレスなく売却活動ができるでしょう。

 

・売買仲介の実績

不動産売却の仲介業務は、売買仲介の実績が豊富な不動産会社が安心です。

 

不動産会社によっては、

 

・売買仲介の実績が多い

・賃貸仲の実績が多い

 

…といった場合があります。

 

当然、売買仲介の実績が多い方が良い条件で売れるノウハウなど、保有している情報が多いでしょう。

 

 

契約内容を確認する

契約内容をしっかり確認することも重要です。

不動産売却には、次のようなトラブルを度々耳にしますが、これらは契約内容を確認していれば、防ぐことが可能です。

 

・法外な仲介手数料を請求された

・売却が決まっていないにもかかわらず仲介手数料を請求された

 

単に契約内容を把握するだけでなく、仲介手数料の金額や支払い時期について記載されているかチェックし、記載されていなければ追記するよう求めましょう。

 

仲介手数料について詳しく知りたい方は、次の記事もご参照ください。

ー不動産の仲介手数料の相場を知っておこう！売買に必要な知識を紹介ー

 

なお、不動産売却時には次の2つの契約を締結します。

 

1.媒介契約

売主が不動産会社に仲介業務を依頼する際に締結します。

 

2.売買契約

不動産売買が成立した際に、売主と買主とで契約を締結します。

 

 

不動産売却中の注意点

次に紹介するのは、不動産売却中の注意点です。

 

 

内覧時には部屋を片付け清掃しておく

購入希望者の内覧時には、できる限りきれいに掃除し片付けておくことが大切です。

同じ物件でも、掃除がなされ整理整頓された部屋とそうでない部屋とでは、前者のほうが良い印象を相手に与えられるでしょう。

 

特に、水回りや収納箇所、リビング、キッチンはチェックされやすい部分です。

徹底的にきれいな状態にしておくことで、内覧者の購入意志が高まる可能性があります。

 

忙しくて掃除をする時間がないという方は、ハウスクリーニングを活用するのもおすすめです。

 

 

広告や売却価格を見直す

売却活動をしているにもかかわらず、なかなか購入希望者が現れない場合は、広告や売却価格を見直すのも手です。

 

広告の写真が魅力的かどうかチェックしてみましょう。

不動産の購買を検討している人は、まず、広告の写真を見て購買するかを考えます。

どんなに条件の良い物件であっても、掲載されている写真が見栄えしないと、「購入したい」「内覧してみたい」とは思わないでしょう。

 

広告を改善しても売れない場合は、売却価格が見合っていないかもしれません。

不動産会社と相談して、思い切って値下げすることも検討しましょう。

 

 

不動産売却後の注意点

不動産が売れて安心してしまうと、次の注意点を忘れてしまうかもしれません。

ギリギリになって思い出し慌てないよう、どのような注意点があるか確認しましょう。

 

 

確定申告を行う

不動産売却をして利益を得た場合は、確定申告が必要です。

不動産売却によって得た利益は「譲渡所得」といい、課税対象であり、給与所得や事業者所得など分けて税額を計算しなければなりません。

よって、不動産売却をしたら、確定申告を忘れずに行いましょう。

 

ただし、不動産を売却したのに利益が得られなかった場合は、確定申告の必要はありません。

具体的にいうと、売却によって得られた利益が、不動産売却をした際に発生した諸経費を上回ってしまった場合です。

 

 

住民税の申告と納付を行う

不動産売却で得た所得には、前述した譲渡所得税や住民税が課税されます。

よって、住民税の申告をして譲渡所得税・住民税の納付を忘れずに行いましょう。

 

 

まとめ

不動産売却時の注意点を不動産売却の前、売却中、売却後の3つに分けて紹介しました。

これらの注意点を把握しておくだけで、スムーズな売却活動が可能になります。

場合によっては、好条件で売却できるかもしれません。

また、売却後の確定申告や納税は、忘れてしまうとペナルティが発生するケースがありますから、要注意です。

 

売却時には良い条件で売ることだけでなく、これらの注意点も念頭において売却活動をしてくださいね。